Российские семьи массово селятся в «скворечники» меньше 20 кв. метров
Фото: Вячеслав Прокофьев/ТАСС
В 2016 году Игорь Шувалов, в то время — вице-премьер российского правительства, совершил визит в Казань для осмотра домов, возводимых в регионе в рамках программы расселения ветхого жилья. Как сообщала «СП», в завершение своего визита чиновник отметил: ему кажется смешным, что на рынке недвижимости не только существуют, но еще и весьма популярны у покупателей квартиры площадью всего в 20 квадратных метров.
Его слова практически мгновенно разлетелись по соцсетям, пользователи которых с сарказмом согласились с тем, что представители власти, имеющие в собственности несколько многометровых дорогих квартир внутри страны и позволяющие себе арендовать подобную недвижимость за рубежом, могут и не понять, почему для рядовых россиян подобные «скворечники» являются единственным доступным жильем.
Это было, напомним, два года назад. И тогда казалось, что 20-метровые студии, действительно, являлись верхом квартирного «минимализма». Однако прошло совсем немного времени, и теперь, когда на прилавках магазинов днем с огнем не сыщешь честный килограмм сахара или полноценный литр молока, то, что считалось «клетушкой», выглядит прямо-таки шикарным предложением.
По крайней мере, именно такой вывод напрашивается из недавней беседы «СП» с управляющим партнером компании «ВекторСтройФинанс» Андреем Колочинским о последних тенденциях в квартирографии строящихся домов.
— До кризиса 2008 года проекты на рынке новостроек характеризовались преимущественно увеличенными размерами площадей, — пояснил он. — В кризисный же период девелоперы начали пересматривать новые и даже некоторые реализующиеся проекты в сторону уменьшения площадей. Причем, это происходило как в бюджетном сегменте, так и в более дорогих классах жилья.
Эта тенденция получила продолжение и в кризис 2014—2015 годов, являясь актуальной до сих пор. При этом для рынка характерно не только уменьшение площадей, но и появление такого продукта, как студия. И если раньше доля студий была ничтожна мала, то сегодня на рынке новостроек московского региона она достигает 8−10% от общего объема предложения.
«СП»: — Какая же площадь квартир считается сегодня наиболее оптимальной?
— На сегодняшний день средняя площадь студий составляет 25 кв. м., однокомнатных квартир — 38 кв. м., двухкомнатных — 55 кв. м, трехкомнатных — 70 — 75 кв. м. В последние пять лет популярность набирают квартиры евроформата с объединенной зоной кухни и гостиной. В них можно эффективно организовать пространство даже на маленькой площади. Причем, евроформат востребован, даже если речь идёт о многокомнатных квартирах — двухкомнатных и трехкомнатных.
«СП»: — А менялось ли соотношение однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир? По какому принципу девелопер определяет, сколько квартир каждого типа предусмотреть в проекте?
— Если говорить про соотношение разных квартир в проектах, необходимо принимать во внимание локацию объекта и его целевую аудиторию. Так, сейчас в жилых комплексах точечной застройки без собственной прилегающей территории и развитой инфраструктуры или проектах, расположенных рядом со станциями метро, на долю студий и однокомнатных квартир может приходиться до 50% от общего объема предложения, 35% — на двухкомнатные и только 15% на трехкомнатные квартиры. И, напротив, если речь идёт о семейных жилых комплексах с развитой инфраструктурой и благоустройством, однокомнатных квартир запроектировано не более 30%, двухкомнатных — 40%, а трехкомнатных 30%.
«СП»: — Правда ли, если исходить из стоимости квадратного метра, что студии являются самым дорогим видом жилья?
— Это действительно так. Сегодня на рынке столичных новостроек массового сегмента средняя стоимость квадратного метра студии приближается к 200 тыс. руб., в то время как в многокомнатных квартирах того же класса квадратный метр стоит 160−180 тыс. руб. То есть — чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат».
«СП»: — Кто покупает студии и малогабаритные квартиры? Есть ли какие-то особенности проживания в доме с большим количеством студий и малогабаритных однокомнатных квартир?
— Малогабаритные квартиры — для многих хороший вариант первого собственного жилья. Такие квартиры покупают родители своим детям или молодые семьи.
Конечно такой продукт приобретают не от хорошей жизни — в первую очередь покупатель руководствуются бюджетом. Зачастую такое жильё является временным, спустя какое-то время оно продается и покупается недвижимость бОльшей площади.
Что касается особенностей проживания — они действительно есть. Если в жилом комплексе запроектировано более 20 — 25% студий, жить в нем будет некомфортно. Произойдет перенаселение, следствием которого станут очереди у лифта, нехватка свободных мест на парковке у дома и так далее.
«СП»: — А что выгодно строить девелоперам — малогабаритные варианты или просторное жильё?
— С точки зрения экономики, девелоперам выгоднее строить большие квартиры. Их проще проектировать, легче согласовывать инсоляцию. В доме с увеличенной площадью квартир меньше санузлов, стояков, несущих конструкций. Однако, планируя квартирографию, девелоперы ориентируются на текущий спрос и платежеспособность покупателей. В неблагоприятных экономических условиях при неизбежном снижении спроса они стараются максимально адаптировать продукт для кризисного рынка. Прежде всего — за счет снижения бюджета покупки, уменьшая площади квартир.
«СП»: — Ваши прогнозы на будущее? Продолжит ли дальше уменьшаться средняя площадь квартир?
— Тенденция на снижение площади квартир прослеживается уже не первый год. На мой взгляд, уменьшаться дальше просто некуда.
Так, сейчас в ряде проектов в московском регионе есть студии площадью 16−17 кв.м. Сложно представить себе жизнь в такой квартире. К сожалению, пока что экономическая ситуация в нашей стране остается нестабильной, реальные доходы населения сокращаются из-за высоких темпов инфляции. Даже люди, которые приобретают недвижимость в ипотеку, планируют свои платежи по кредиту исходя из текущих реалий. Вряд ли кто будет отдавать за кредит последние деньги, не оставляя никаких сбережений на экстренный случай. Поэтому наши граждане ужимаются и покупают доступное жильё небольшой площади.
Сказать, как долго продлится такая ситуация, достаточно сложно. Все будет зависеть от макроэкономических факторов. Но я думаю — в ближайшие пару лет она вряд ли изменится.
Примечательно, что эти слова эксперта выглядят еще довольно мягко. А вот, например, специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» все чаще встречают в базе своего ресурса предложения площадью и 11, и 10 квадратных метров.
В Первопрестольной, свидетельствуют они, по цене комнаты в коммунальной квартире (2,25 млн рублей) предлагается 10-метровая отремонтированная студия в Черкизове на первом этаже пятиэтажки. Аналогичный вариант продается, например, в Красноярске: 10 кв. м. за 940 тысяч рублей. В Казани и Волгограде есть микростудии по 10 «квадратов» за 925 и 599 тысяч рублей соответственно. Одиннадцатиметровые студии продаются в Санкт-Петербурге за 1,53 млн рублей и Екатеринбурге за 1,1 млн рублей. Аналогичные 11-метровые «практически квартиры» находятся в Перми, Ростове-на-Дону, Челябинске, Краснодаре, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Самаре, Уфе (студия с сидячей ванной), Воронеже и Омске.
Правда, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко несколько разряжает обстановку, отмечая, что суперкомпактные студии площадью 10−13 квадратных метров можно встретить только на «вторичке». «Как бы ни мельчили планировки современные застройщики, до таких „высот“ они, к счастью, еще не дошли. Обычно это переделанные и оформленные как отдельное жилье комнаты в бывших общежитиях и домах гостиничного типа. В них имеется все необходимое для полноценного, но часто все же временного проживания», — уточняет он.
Это, конечно, успокаивает. Но только если не вспоминать о том, что обещало россиянам правительство в своей утвержденной 17 ноября 2008 года «Концепции долгосрочного социально-экономического развития российской федерации на период до 2020 года». В этом официальном программном документе, в частности, говорилось, что «в результате реализации новых стратегических направлений государственной жилищной политики к 2020 году должен сложиться качественно новый уровень состояния жилищной сферы, соответствующий мировым стандартам». И характеризоваться он должен, на минуточку, в том числе приведением жилищного фонда «к состоянию, отвечающему современным условиям энергоэффективности, экологии», а также достижением «средней обеспеченности жильем (25 — 27 кв. м. общей площади на человека в 2015 году и 28 — 35 кв. м. — к 2020 году).
Как с этими одиозными планами коррелируют 15-метровые студии-«скворечники», которые не от хорошей жизни вынуждены покупать на кабальных кредитных условиях семьи с детьми — ни в той Концепции, ни в нынешних правительственных документах, увы, ни единого слова.
Новости недвижимости: В Подмосковье запустили специальное предложение по проверке новостроек
Проблемы недвижимости: Нацпроекты и реформы загнали российскую недвижимость в глубокую депрессию